תהליך לקיחת משכנתא

תהליך לקיחת המשכנתא הוא תהליך סבוך שיכול להתארך, בייחוד כשלא יודעים מה עושים ומה נדרש.

זהו תהליך שמעורר המון קשיים, בלבול, כעס, תסכול ועוד מגוון רגשות שאנחנו בכלל לא מצפים להם.

מצד שני, עם הידע הנכון, כשיש את כל המסמכים וכשלא נתקלים במכשולים לא צפויים, התהליך יכול גם להיסגר תוך חודש.

השלבים בתהליך הינם: אישור עקרוני מהבנקים השונים, איסוף מסמכים, מכרז ריביות, הגשת תיק לבנק הנבחר, שמאות, אישור המשכנתה ע“י הבנק, חתימות, בטחונות וקבלת הכסף.

אבל עוד לפני כל זה, יש דברים שאנחנו חייבים כדי לצלוח את התהליך הזה בצורה הטובה ביותר.

הדבר הראשון הוא - להחליט בכמה כסף לקנות?

לצערנו אנחנו לא יכולים פשוט לזורק איזה מספר לאוויר ולקוות לטוב. אנחנו צריכים לקחת הרבה דברים בחשבון כדי להגיע למספר הנכון. וכשאנחנו מבינים את הדברים הבסיסיים בתחום המשכנתאות, אנחנו יודעים שיש גבול לכמה כסף בכלל נוכל לקחת.

בכלליות, חשוב שנזכור שאם זו הדירה הראשונה שלנו, אנחנו יכולים לקחת 75% מימון. והכוונה היא, שאנחנו צריכים להביא הון עצמי של 25%.

אז אם הדירה שאנחנו רוצים לרכוש שווה בשוק היום 1.2M, נוכל לקחת הלוואה של 900,000. כלומר, אנחנו צריכים להמציא 400,000 ש“ח של הון עצמי שלנו כדי לרכוש את הדירה.

הדבר השני - להחליט כמה להחזיר כל חודש?

לכל אחד יש את ההכנסות שלו וההוצאות שלו. כך שכל אחד יוכל להחזיר סכום אחר בכל חודש. אנחנו צריכים לחשב את עלות המשכנתא שלנו כל חודש, כך שתשלב עם כל שאר הדברים שעבורם אנחנו צריכים כסף. או במילים אחרות, הכסף שאנחנו צריכים כדי לחיות.

כדי להגן עלינו מלעשות טעויות גדולות מידי ולהשאיר לנו אוויר לנשימה, ישנה מגבלה על כמה ניתן להחזיר כל חודש. נכון להיום, ניתן להחזיר עד 40% מההכנסות של משק הבית לטובת המשכנתא. אך זכרו, לא תמיד ניתן לעשות זאת ולפעמים עדיף להחזיר 30%. הכל תלוי במצבכם האישי וביכולות והתכנון העתידי שלכם.

דבר שלישי - להבין את מושגי היסוד

הייתם רוקחים לעצמכם שיקוי שעשוי להשפיע על כל חייכם בלי להבים מה נכנס פנימה? בלי להבין מה ההשלכות? בלי להבין איך השיקוי הזה ישפיע על חייכם היום ובעוד 30 שנים?

אותו דבר במשכנתא.

לקחת הלוואה שתשפיע על 30 שנים מחייכם בלי להבין מה באמת קורה בה ואיך היא תשפיע עליכם בעתיד נשמע כמו אבסורד כשמשווים אותה לשיקוי. אבל האמת היא שהרבה אנשים עושים את זה, ולרוב נופלים חזק.

קחו את הזמן כדי להבין את המושגים ואל תלכו על עיוור. כשאתם לא באמת רואים את התמונה, הרבה יותר קל לעבוד עליכם. תערבבו את החומרים שמתאימים לכם, ושיטיבו אתכם.

דבר רביעי - להוציא אישור עקרוני

זה השלב הכי פשוט שיש והכי פחות מסובך.

כל מה שאתם צריכים זה להרים טלפון למוקדי המשכנתאות של הבנקים ולבקש את האישור. תקבלו הצעה בסיסית שמיטיבה עם הבנק ומשם תתקדמו.

אך זכרו- כשהולכים לבד ייתכן ותתקלו בבעיות שלא צפיתם. אם לדוגמא יש לכם חיווי אשראי שלילי, צ‘קים שחזרו ועוד, אתם עלולים לקבל סירוב. וברגע שקיבלתם סירוב הדרך נהיית הרבה הרבה יותר קשה.

דבר חמישי - לחתום על חוזה לרכישת הנכס

אז כמובן שזה אחד השלבים החשובים. ועכשיו שכבר יש לכם מושג כמה כסף תוכלו לקבל, כמה כסף תחזירו כל חודש, כמה הבנק באמת מוכן לתת לכם, אתם יודעים שאתם חותמים על החוזה בראש שקט הרבה יותר. מה גם, שהחוזה נדרש לסיום תהילך המשכנתא.

חשוב לזכור, אם אתם לא מבינים את החוזה שהוצג לכם, אם לא התעסקתם עם זה בעבר ואינכם עורכי דין, קחו עו“ד מייצג שילווה וידאג לכם.

דבר שישי - לבנות תמהיל אופטימאלי בהתאמה אישית

בשלבים הראשונים כבר הבנו שיש לנו סכום מוגבל שנוכל לקחת, ושיש לנו החזר מסויים שבו נוכל לעמוד בלי להכניס את עצמנו לבעיות עתידיות. אנחנו כבר מבינים את מושגי היסוד ויש לנו אישור עקורני לסכום שנוכל לקחת בפועל.

זה השלב להבין איך לסדר את ההלואה שלנו בצורה הכי נכונה לנו ובצורה שתחסוך לנו הכי הרבה לאורך השנים.

היעזרו במחשבונים, היעזרו ביועצים בתחום והכי חשוב, תגיעו לתמהיל שמותאם לכם ולא למישהו אחר.

דבר שביעי - להגיש את התיק לבנקים

אנשים לפעמים מזלזלים בשלב הזה, ופועלים בצורה לא נכונה שיכולה לפגוע בהם ובעיקר מבזבזת להם זמן יקר. חשוב מאד להביא לבנק תיק מסודר שיש בו את כל המסמכים הנדרשים. כן, זה מצריך איסוף ומצריך סדר וארגון, אבל צריך לעשות את זה כמו שצריך.

אף אחד לא רוצה להיות בסבב אינסופי של הלוך חזור, אז בנו לכם תיק מסודר.

דבר שמיני - לבצע מכרז ריביות חכם

אל תהיו כמו מרבית לוקחי המשכנתאות ותלכו רק לבנק שלכם ושם תוציאו משכנתא עם ההצעה היחידה שנתנו לכם. הבנק יעדיף הרבה יותר שתיקחו את ההלוואה אצלו ולא בבנק אחר. זה הזמן שאתם יכולים לנצל לטובתכם.

קבלו הצעות ממספר בנקים שונים, לפי התמהיל שמותאם אליכם. השוו בין ההצעות, התמקחו ותנסו להגיע להצעה טובה יותר.

זכרו, צריך לעשות מכרז חכם. לכן, אל תיגשו בצורה מזלזלת כלפי האדם שיושב מולכם בבנק. בסוף, יש לו יכולת לרדת רק עד לנקודה מסויימת. והאמת היא, שאנחנו רוצים שהוא יחבב אותנו כדי שירצה להיטיב עמנו ולא שיגיע לנקודה בה לא אכפת לו והוא לא יגמיש את התנאים.

דבר תשיעי - להחליט לאיזה בנק הולכים

עכשיו שיש לנו כמה הצעות, אנחנו יכולים לבחור בצורה מושכלת היכן הכי כדאי ומשתלם לנו לקחת את המשכנתא שלנו. זכרו, מיקום הבנק לא רלוונטי בשלב זה, כי לאחר שסיימנו את התהליך נוכל את מרבית הפעולות לבצע בצורה אינטרנטית ולא יהיה לנו צורך בהגעה פיזית לבנק.

דבר עשירי - שמאות

כל הלוואת משכנתא מחוייבת בשמאות. השמאות באה כדי שהבנק ידע מה הערך של הנכס שאנו קונים ושאכן עשינו עסקה טובה. או יותר נכון, הבנק רוצה לוודא שהערך של הדירה בצורה שמותאמת לגובה הסיכון שלו.

דבר אחד עשר - חתימות בבנק

איזה מרגש! זהו! חותמים!

קחו בחשבון מס‘ דברים- הביאו אתכם את כל המסמכים הנדרשים, הגיעו לפני הזמן ואפשרו לעצמכם זמן מספיק גם כדי למצוא חנייה, קחו בחשבון כשעתיים/שעתיים וחצי סה“כ.

דבר שנים עשר - לבצע תהליך בטחונות אפקטיבי

לפני שהבנק ישחרר לנו את הכסף אנחנו צריכים לבצע תהליך בטחונות. בלי הבטחונות, לא נקבל את המשכנתא.

בשלב זה חשוב לזכור- כל מה שניתן לעשות באמצעות שליחים/עו“ד מלווה ולהוריד מאיתנו- עדיף. והכי חשוב, לבצע כמה שיותר מהר את השלב הזה. אנחנו עלולים לאבד חלק מהתנאים שעבדנו כל כך קשה לקבל אם לא עמדנו במסגרת הזמנים שהוגדרה לנו לתהליך.

דבר שלוש עשרה - לקבל את הכסף

אושר צרוף. סיימנו את התהליך וקיבלנו את הכסף. או יותר נכון למרבית המקרים- הכסף עבר למוכר או לקבלן. אבל אנחנו קיבלנו את הנכס הנכסף.

דבר אחרון - לעקוב אחרי הזדמנויות לאורך הדרך

אל תעשו שגר ושכח. עקבו אחרי המשכנתא ואחרי ההזדמנויות שצצות בדרך. בין אם זה ירידת ריביות, שינוי במצבכם האישי והכלכלי או אפילו זמני השחרור של הכסף במקרים של בנייה.

אל תשכחו מהמשכנתא שלכם ותוכלו לחסוך הרבה מאד כסף לאורך השנים.

בהצלחה!