שאלות נפוצות

ישנם מס' חישובים שכל אחד צריך לעשות כדי להבין כמה כסף הבנק יאפשר לו בלקיחת משכנתא:

אחוז המימון: 75% לדירה ראשונה, 50% לדירה שנייה, 62.5% לזוג שבבעלות אחד מבני הזוג יש דירה, 60-70% בנייה, 70% בקיבוצים

יחס החזר: 40% מההכנסה הפנויה (כל הלוואה שעולה על 18 חודשים יורדת מהנטו)

הון עצמי: צריך להיות כסכום ההשלמה למשכנתא שתינתן לפי אחוזי המימון

שווי הבית בפועל: יקבע לפי חוזה או שמאות, הנמוך מביניהם.

לדוגמא: אם אתם קונים דירה ראשונה בעלות של 1M, הבנק ייתן לכם 75% מימון כלומר 750K ש“ח משכנתא, אתם חייבים בו זמנית שיהיה לכם

1. הון עצמי של 250K לפחות

2. ש40% מההכנסה שלכם תתמוך בהחזר של משכנתא בגובה הזה.

החישוב כאן הוא פשוט, על כל 100K ש“ח שתקחו במשכנתא ההחזר יהיה בין 400-500 ש“ח בחודש..,

הריבית במשכנתא היא ריבית דהריבית, כלומר החישוב הוא לא 3% כפול 100K שלקחנו לדוגמא, אלא חישוב של הריבית לכל חודש בחיי המשכנתא על הסכום שנשאר. טווח הריביות משתנה עם הזמן ומשתנה בין מסלול למסלול ובין משך ההלוואה שתיקחו.

הדבר הראשון שיש לזכור הוא שאחוז המימון שלנו ישפיע על דירוג הריבית. ישנן 3 מדרגות: עד 45% מימון- הריבית הטובה ביותר, בין 45%-60%- ריבית בטווח בינוני, ו-60%-75% הריביות הכי פחות אטרקטיביות. יחד עם זאת, ככל שאתם לקוחות שהבנק רוצה יותר (הכנסות גבוהות, החזר הלוואות קבוע ועוד) ניתן לשפר את הריביות בכל אחת ממדרגות המימון.

תהליך לקיחת המשכנתא הוא תהליך שלוקח בין חודש ל3 חודשים במרבית המקרים. לאחר שנסיים מכרז ריביות ונקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורכם, תגיעו לחתימות בבנק. לאחר החתימות ישנו תהליך של בטחונות שבו תידרשו לספק מסמכים נוספים לבנק. ברגע שסיימתם את תהליך הבטחונות תקבלו את הכסף.

לא. הכסף עובר למוכר/קבלן לפי לוח התשלומים שבחוזה שלכם. למעט במקרים ספציפיים של החזר הון, בנייה עצמית או שיפוצים ואז הכסף עובר לפי התקדמות ולחשבונות שונים.

שמאות. בלי השמאות לא נדע מה השווי האמיתי של הבית ותמיד כדאי לזכור שהבנק ייתן לנו מימון לפי שווי חוזה או שווי שמאות- לפי הנמוך ביניהם.

במקרים מסויימים מומלץ לעשות שמאות מוקדמת על מנת להימנע מבעיות.