משרדינו מתמחה בסוגים שונים של משכנתאות ואנו דואגים להתאים לכם אותן באופן אישי ומדוייק לצרכים שלכם. בין אם אתם קונים דירה בעיר או דירה בקיבוץ, בין אם אתם תושבי הארץ או תושבי חוץ, אנחנו נמצא לכם את הפתרון המתאים ביותר אליכם.
סוגי המשכנתאות שאנו מתמחים בהן: משכנתא לדירה יד שנייה, משכנתא לדירה מקבלן, משכנתא בקיבוץ, משכנתא לתושבי חוץ, משכנתא בהליך גירושין, מחזור משכנתא, משכנתא עבור שיפוצים, משכנתא לבנייה עצמית, משכון בית קיים, משכנתא פנסיונית ומשכנתא הפוכה, משכנתא למסורבים.
משכנתא לדירה יד שנייה
משכנתא מסוג זה היא הנפוצה ביותר והפשוטה ביותר לביצוע מבחינת הבנק. במשכנתא זו, אחוזי המימון יכולים להיות הגבוהים ביותר, עד 75% מימון. כל עוד הדירה רשומה לפי חוק בטאבו או במנהל לא צפויות בעיות בלקיחת המשכנתא. במידה והדירה מפוצלת שלא לפי חוק או איננה רשומה, תיאלצו או לתקן את הליקויים על חשבונכם או שהבנק לא ייתן לכם משכנתא.
משכנתא לדירה מקבלן
משכנתא מסוג זה דומה מאד למשכנתא יד שנייה למעט החלק של הבטחונות. במשכנתא מסוג זה יש נדבך נוסף שיש לקחת בחשבון בהליך הבטחונות והוא שאנחנו תלויים בקבלן שיספק את המסמכים הנדרשים על מנת לסיים את הליך הבטחונות ולהעביר לו את הכסף. יש קבלנים שלוקחים את הזמן יותר ויש כאלו שמתקתקים, זמן סביר הוא עד שבועיים לקבלת כלל המסמכים. יחד עם זאת, מכיוון שאנחנו תלויים בקבלן בחלק זה, יש לקחת מרווח זמן מספיק על מנת לא להיכנס לריביות פיגורים ולתשלומי מדד.
משכנתא בקיבוץ
משכנתא בקיבוץ היא שונה בתכלית ממשכנתא רגילה וזאת מכיוון שהבנק לא יכול לכתוב הערת אזהרה על הנכס שאנו ממשכנים שכן טרם הסתיימו תהליכי השיוך. לכן זה נקרא חלף משכנתא, כי אין משכון בפועל.
משכנתאות מסוג זה נחשבות מסוכנות מבחינת הבנק שכן במידה ואנחנו לא משלמים בטעות את המשכנתא שלנו בזמן, לבנק יש יכולת מועטה לממש את הנכס כפי שהוא רגיל.
לכן, הריביות שנקבל יהיו גבוהות יותר מאשר בשאר המשק וכמו כן נדרש למסמכים נוספים שעל הקיבוץ לספק כגון אישור זכויות משבצת ועוד.
משכנתא לתושבי חוץ
כמו במשכנתא בקיבוץ תושבי חוץ מוגדרים מסוכנים יותר על ידי הבנק שכן הם יכולים ”להיעלם“ להם. התהליך הינו דומה לתהליך משכנתא רגיל, אך כמו בתהליך בקיבוץ, אנחנו נקבל ריביות גבוהות יותר משאר המשק. חשוב לזכור שיש סניפים ספציפיים של בנקים ספציפיים שיכולים לתת מענה לתושבי חוץ, לכן לא ניתן להגיש את הבקשה בכל מקום שנרצה כמו בהליכי משכנתא רגילים.
כמו כן, נדרש למסמכים רבים יותר ומתורגמים לאנגלית וחלקם יהיו חייבים להיות עם חתימה של נוטוריון/אפוסטיל.
משכנתא בהליך גירושין
במקרים רבים של הליכי גירושין אחד הצדדים רוכש את הדירה מהצד השני. במקרים אלו, מעבר לחישובים הרגילים שאכן אותו צד מסוגל בפועל לעמוד בתשלומים יש חישוב נוסף שיש לעשות.
את החישוב עושים לפי כמה הנכס שווה בפועל, כמה התחייבות יש עליו ואת זה מחלקים בין שני בני הזוג.
לדוגמא: בבעלות הזוג נכס של 1M ש“ח עם 500K משכנתא. צד 1 מחזיק ב-50% מהבעלות כלומר שווי של 500K וגם ב50% מההתחייבות כלומר 250K וכך גם צד 2.
על מנת שצד 1 יקנה את צד 2 עליו לקחת על עצמו את ההתחייבות של צד 2 ולהשלים את היתרה. כלומר, לצד 2 מגיע 250K ש“ח תשלום בלבד על חלקו שכן אנו מקזזים את החוב.
בסופו של דבר צד 1 יקח 500K חוב משכנתא על עצמו ובנוסף ישלם 250K ש“ח לצד 2 במשכנתא או מהון עצמי.
תמיד חשוב לזכור בתהליכים כאלו:
-
במידה והיחסים טובים וניתן לבצע מחזור לפני שינוי הבעלות- לבדוק אם משתלם.
-
כדי לקבל את המשכנתא יש צורך להוציא את הצד הנקנה מרישומי הבעלות.
-
חייבים להציג הסכם גירושין מאושר על ידי בית משפט.
מחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא הליך שבא לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת שלכם.
כיום, כשסביבת הריביות נמוכה, ישנם מקרים רבים שניתן לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בעלות הכוללת של המשכנתא, וזו הסיבה העיקרית לביצוע הליך זה.
סיבה נוספת היא הורדת ההחזר החודשי על מנת לאפשר קצת יותר מרווח נשימה ברמה החודשית.
חשוב לזכור, מעטים המקרים בהם ניתן לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלה.
במידה ונאריך את תקופת ההלוואה ככל הנראה נשלם יותר בעלות הכוללת. ככל שנעלה החזר נקצר את התקופה.
יחד עם זאת, בתהליכים אלו מה שחשוב הוא לייצר סיטואציה שנכונה יותר עבורכם.
בהליך זה, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון פתיחת תיק, שינוי משכון/הערת אזהרה ועוד…
משכנתא עבור שיפוצים
משכנתא מסוג זה היא משכנתא אשר השוני העיקרי שלה הוא בדרך שחרור הכספים.
משכנתא עבור שיפוצים ניתן לקחת עד 70% משווי הנכס.
כלומר, נגיד ויש בבעלותי דירה בשווי 1M ש“ח ויש עליה שכנתא של 700K אין לי מספיק מרווח כדי לקחת תוספת. לעוממת זאת, במידה ויש לי משכנתא רק של 300K, אני יכולה להוציא בפוטנציאל עוד 400K לטובת שיפוצים.
כדי לעשות זאת אנחנו נצטרך להביא לבנק את התכנית שיפוץ, כתב כמויות ועוד.
החלק שחשוב לזכור בנוגע למשכנתא זו היא שהכסף ישוחרר לנו בהצגת חשבונית. שכן במרבית המקרים השיפוץ לא נעשה על ידי קבלן אחד אלא אנחנו נדרשים לשלם למספר קבלני משנה.
הבנק ישחרר את הכסף שאושר לנו על בסיס החשבוניות שקיבלנו מהקבלנים שביצעו את העבודה. (כך במרבית הבנקים, כמובן שיש חריגים בנושא)
משכנתא לבנייה עצמית
משכנתא מסוג זה היא משכנתא אשר השוני העיקרי שלה הוא בדרך שחרור הכספים.
כצעד ראשון כדי לקבל את האישורים לה אנחנו נצטרך להראות קודם כל שיש לנו היתרים ותכניות בנייה ומגרש בפועל לבנות עליו.
המגרש, במידה ולא לקחנו עליו מימון נוסף ישמש לנו כחלק מההון העצמי.
לאחר שהראנו לבנק את כל הנתונים הרלוונטיים לצורך לקיחת ההלוואה, נגיע לחתימות ונבצע את הבטחונות עדיין לא נקבל את הכסף.
מתי כן נקבל את הכסף ואיך?
קודם כל נצטרך להראות שהשלמנו את סך הסכום שנידרש לשלם כהון עצמי לפני שחרור הכספים מהבנק.
בשלב השני הבנק ישחרר לנו את הכסף לפי שלבי התקדמות הבנייה:
בגמר יסודות נקבל 15% מגובה המשכנתא
בסיום שלד 30%
בגמר טיח 30%
בסיום גימור פנים 15%
ובאישור סיום הבנייה 10% אחרונים.
משכון בית קיים לטובת רכישת דירה נוספת (מינוף)
כן כן, אני יודעת, אמרו לכם שאסור כבר לעשות את זה…
אז זהו שעדיין ניתן, בצורה קצת אחרת. בחוק ישנה פרצה שמאפשרת לכם לקחת משכנתא לטובת רכישה חדשה על חשבון הבית הקיים וגם לקחת משכנתא על הבית החדש שאתם רוכשים. הפירצה מאפשרת לעשות את זה בבנקים ולא לצאת לחוץ בנקאי, למרות שתמיד טוב לדעת שיש עוד אופציה במידה ונצטרך.
מה זה אומר בפועל? יש לנו את האופציה למשכן עד 50% מהדירה הקיימת שלנו ולהשתמש בזה לטובת רכישה חדשה שגם שם נוכל לקחת רק 50% כי זו דירתנו השנייה.
לדוגמא: יש לי נכס בשווי של 2M עם משכנתא של 300K בלבד ואני רוצה לרכוש נכס בשווי של 800K ש“ח להשקעה.
על הבית הקיים שלי אני יכולה להגיע לגובה משכנתא של עד 50% משווי הבית, כלומר עד 1M. מכיוון שיש לי כבר 300K משכנתא אוכל לקחת עד 700K בלבד.
על הדירה החדשה שאקנה אוכל לקחת גם רק עד 50% משווי הנכס, לכן משכנתא על הדירה החדשה תהיה עד לגובה של 400K ש“ח.
סה“כ בשתי המשכנתאות אפשר להגיע לסכום הלוואה של 1.1M ש“ח. במקרה הזה לא אצטרך את הכל ויספיק לי לקחת רק 400K על הבית הקיים אך יש לי מרווח נוסף שאפשר לקחת במשכנתא לכל מטרה ולהיעזר בה כדי לבצע את כל התשלומים הנוספים שיהיו לי כמו מס רכישה, אבזור הדירה ועוד.
משכנתא פנסיונית ומשכנתא הפוכה
מוצר יחסית חדש בשוק המשכנתאות המאפשר לבעלי דירות שהגיעו לגיל השלישי לקחת מימון לצרכים שונים על חשבון הדירה שבבעלותם.
משכנתא פנסיונית מאפשרת ללקוח לקחת סכום כסף מסויים מגובה הדירה ולקבל אותו כקצבה כל חודש.
משכנתא הפוכה מאפשרת לקחת את כל הסכום בבת אחת.
מה שכדאי לזכור בשני סוגי משכנתאות אלו הוא שהחוב עומד וממשיך להצטבר, לרוב עד פטירתו של בעל הנכס ושבמידה ויש יורשים בתמונה הם מחוייבים לחתום גם הם על המשכנתא וזאת מכיוון שבעת פטירת בעל הדירה הבנק מצפה לקבל את כספו בחזרה או ממכירת הדירה או מכספי היורשים באופן ישיר או בהחלטת היורשים לקחת עליהם את המשכנתא, דבר שלא תמיד מתאפשר בנסיבות החיים של כל אחד ואחת.
כך או כך, החוב צריך להיפרע.
משכנתא למסורבים
מי שנמצאים בהגבלה בבנקים או אפילו קיבלו סירוב למשכנתא מהבנקים השונים מוגבלים מאד ביכולת שלהם לבצע משכנתא בבנקים השונים.
דירוג האשראי שלנו משפיע באופן מהותי על ההצעות שנקבל והאם נקבל אותן בכלל.
במידה והגעתם למצב שקיבלתם סירוב מבנק 1- עצרו! פנו לייעוץ ובידקו מה האפשרויות.
אם תפנו לכל הבנקים ותקבלו סירובים בכולם האופציה היחידה שתישאר לכם היא משכנתא בתהליך חוץ בנקאי.
תהליך חוץ בנקאי מסורבל יותר, ארוך יותר והריביות שנקבל בו יהיו גבוהות באופן משמעותי.
למרות זאת, במידה ואין פתרון אחר חוץ בנקאי יכול להיות פתרון לטווח קצר בו המטרה תהיה לבצע משכנתא עם אפיק מעבר לבנקים. המשכנתא תוגדר ל-3 שנים ואז מחזור בבנק אחר.
במשך 3 השנים האלו, אתם חייבים לנקות את דוח חיווי האשראי על מנת שלא יהיו תקלות במעבר.