מהם מסלולי המשנכתה הנפוצים ומה המשמעות שלהם על המשכנתה שלנו

אם קראתם את המדריך שלנו, או את המאמרים האחרים בבלוג זה, כבר הבנתם שיש מסלולים שנלקחים יותר במשכנתה ויש מסלולים שנלקחים פחות.

מסלולים אלו בעצם בונים את תמהיל המשכנתה שלנו, ובחירה נכונה בהם יכולה לחסוך לנו עשרות אם לא מאות אלפי שקלים בטווח הארוך.

לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלנו, ויש סיבות רבות להחלטה איזה מסלול לקחת, באיזה סכום, לאיזה תקופה והכי חשוב בהתאם למה שנכון לנו לוקחי המשכנתאות.

חשוב לזכור, בחירת המסלולים היא לא מדע מדוייק. בכלל לא.

היא נתונה לכל מה שרשמנו למעלה ובנוסף לכך מושפעת גם מיכולת ההחזר החודשי שלנו, אחוזי המימון שאנחנו לוקחים ובכללי מי אנחנו כאנשים- אוהבי סיכון או נמנעי סיכון.

לכל אחד מתאים משהו אחר, והמאמר הזה לא בא להמליץ על מסלול כזה או אחר עבורכם. על מנת לבנות נכון את המשכנתה שלכם, יש להתחשב בכלל המרכיבים והכי חשוב להיעזר באיש מקצוע שיתאים לכם את המשכנתה בצורה הכי טובה שניתן.

אנחנו כמובן נשמח לעמוד לרשותכם עבור תהליך זה.

אז איזה מסלולים קיימים ומה הם המסלולים הנפוצים ביותר?

ישנם הרבה מסלולים שניתן לקחת במשכנתה, מסלול פריים, קבועה לא צמודה, קבועה צמודה, משתנה לא צמודה, משתנה צמודה, מסלולים צמודי אג“ח, מסלולים צמודי דולר/יורו, זכאות ומענקים.

כמו כן, את מסלולי המשתנות ניתן לחלק גם לתקופות השינוי- כל שנה, כל חמש, כל עשר וכו’.

במאמר זה לא נעבור על כל המסלולים, אלא רק על אלו הנפוצים ביותר שנעשה בהם שימוש היום.

מסלול הפריים-

חוקי בנק ישראל לא מאפשרים לקחת מסלולים מסוג הפריים, אשר משתנים בתקופות קצרות ביותר משליש מהמשכנתה שלכם.

כלומר, אם תיקחו שליש מהמשכנתה בפריים, לא תוכלו להוסיף על זה עוד מסלול צמוד דולר לדוגמה.

הריבית במסלול בנויה מריבית בנק ישראל העומדת כיום (26/9/2020) על 0.1% +1.5%. כלומר, ריבית מסלול הפריים הינה 1.6%. יחד עם זאת, זהו רק העוגן למסלול וככל שאנחנו לקוחות טובים יותר, נקבל בו ריבית נמוכה יותר.

הבנקים יכולים לתת לנו ריבית פריים מלאה, או +- של אחוז מסויים. לקוחות טובים בימים אלו יכולים לקבל גם פריים -0.8% ולהגיע לריבית של 0.8% במסלול זה. או להיפך, לקוחות טובים פחות יקבלו ריבית פריים +0.3% לדוגמה וישלמו ריבית של 1.9%. אלו כמובן דוגמאות בסיסיות ואי אפשר להסתמך עליהם בצורה פשוטה.

למה בכלל לקחת את המסלול הזה?

הסיבה העיקרית היא שכיום זהו המסלול בריבית הכי נמוכה ויתרה מכך ישנה סברה לא מבוטלת שאומרת שהסיכוי שבנק ישראל יעלה את הריבית בתקופה הקרובה הוא מאד נמוך נוכח המצב והרצון להניע את המשק ואת הכלכלה.

לכן, גם אם הריבית כן תעלה, היא לא תהיה לרמה לא סבירה וברוב המקרים עדיין תנצח את הריביות במסלולים האחרים.

בנוסף לכך, במסלול זה אין עמלות פירעון, כך שבמידה ונרצה נוכל לפרוע אותו ללא עלות נוספת.

למה לא לקחת את המסלול הזה?

כי הוא נתון לשינויים, וזה מסוכן. כל שינוי שבנק ישראל יעשה בריבית ישפיע לנו על מסלול זה באופן ישיר. זה יכול להיות לטובתנו וזה גם יכול להיות בעוכרנו.

מסלולי הקבועות-

מסלולי הקבועות, לא צמודת מדד או צמדות מדד גם הן מאד פופולריות, ולו רק בגלל הסיבה שישנה חובה על פי חוקי בנק ישראל לקחת לפחות שליש במסלול שהינו בריבית קבועה (אין חוק שמגדיר אם זה חייב להיות צמוד או לא צמוד מדד).

כפי שכבר הבנתם מסלולים אלו ישמרו על הריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה (מרגע שמשכנו את הכסף).

למה לקחת אחד מהמסלולים האלו?

מעבר לחוק שמחייב אותנו, הסיבה העיקרית היא לשמור על יציבות ההחזר שלנו לאורך הזמן.

במסלולים האחרים, השינויים יכולים לקרות באופן תדיר ולהוות לנו סיכון לא קטן.

מסלולי הקבועות מקבעים לנו חלק בסכום קבוע כל חודש ומייצרים לנו ביטחון.

למה לא לקחת?

אז חובה לקחת את אחד מהמסלולים האלו, אך יחד עם זאת חשוב להבין שישנם הבדלים.

במסלול של קבועה לא צמודה נקבל לרוב ריביות גבוהות באופן יחסי לשאר המסלולים כולל מסלול הקבועה צמודה.

במסלול הקבועה צמודה, אנחנו נתונים לשינויי מדד המחירים לצרכן ועשויים לאכול את הקרן שלנו לאט יותר בצורה משמעותית וכך הבנק מרוויח יותר.

בנוסף לכך, יש עמלות פירעון מוקדם במסלולים אלו.

מסלולי המשתנות-

מסלולי המשתנות, צמודות למדד ולא צמודות למדד, הם מסלולים שהריבית בהם נתונה לשינויים לפי תקופה. התקופות משתנות ויכולות לנוע בין שנה, חמש ועשר שנים (יש עוד אופציות, זוהי רק דוגמה).

כלומר, בכל תאריך שינוי, הריבית שנתחיל לשלם על הקרן שנשארה תהיה שונה מהתקופה הקודמת.

כמובן, שכל ריבית כזו בעצמם מוצמדת לעוגן של הבנק, שגם הוא נתון לשינויים לאורך התקופות.

למה לקחת את אחד המסלולים האלו?

כי נכון להיום, הריביות שם יחסית נמוכות. בהתחשב בסברה שריבית בנק ישראל לא תשתנה בתקופה הקרובה, אנחנו יכולים להאמין כי השינויים שכן יהיו בריביות אלו יהיו מינוריים יחסית לאורך חיי ההלוואה. יחד עם זאת, אף אחד לא יכול לצפות כיצד ישתנה השוק וחשוב לקחת את זה בחשבון.

כמו כן, מסלול של משתנה לא צמודה לא יושפע מעלייה או ירידה של המדד.

למה לא לקחת את אחד המסלולים האלו?

כי הם מסוכנים. נקודה. אנחנו לא יכולים לצפות כיצד תשתנה הריבית באמת, כל מה שיש לנו זה ספקולציות. לכן, בכל נקודת שינוי אנחנו יכולים פתאום לשלם הרבה יותר ממה ששילמנו קודם לכן.

מסלול משתנה צמודת מדד גם נתון לשינויי המדד ויכול להגדיל לנו את הקרן לאורך השנים.

במסלולים אלו אין עמלות פירעון במידה ואנו פורעים בנקודת השינויי, אך יחד עם זאת, המסלולים כן נושאים עמלת פירעון מוקדם (מסלול הצמודה גם נוטל עמלת שינויי מדד) ולכן צריך לדעת לפרוע בזמן הנכון.

לסיכום, נגענו בקצרה בחמשת המסלולים הפופולריים ביותר במשכנתה כיום, על יתרונותיהם וחסרונותיהם.

כשאתם באים לקחת משכנתה קחו בחשבון את הנתונים האלו ועשו בחירה מושכלת באיזה מסלול לבחור, כמה כסף לקחת בכל מסלול ועוד.

בנו תמהיל כזה שיתאים לכם, ולא אחד שיתאים לבנק או לחברים שלכם (זכרו שלכל אחד יש את נתוני הפתיחה שלו, וזה משנה את מה שנקבל).

והכי חשוב, אל תקחו את מה שנכתב כאן כהמלצה, עשו את המחקר שלכם ובמידת הצורך היעזרו ביועת משכנתאות שיכול לתת לכם מענה אישי.

בהצלחה :)