מדד תשומות הבנייה- מה זה ואיך הוא משפיע לנו על המשכנתה

מדד תשומות הבנייה הוא נתון אשר משקף את העלות של הבנייה של דירת מגורים. כלומר, המדד בודק את השינויים החלים כל חודש על ”סל“ קבוע של מוצרים המשמשים לבנייה של בתי מגורים כגון בטון, ברזל, צינורות, אינסטלציה (סה“כ יש כ-100 רכיבים ברשימת הבדיקה).

כמובן, אלו שאחראיים לביצוע הבדיקה הם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא מתפרסם אחת לחודש.

הפער עצמו, מוצג באחוזים ומראה בכמה עלה או ירד המדד לעומת החודש הקודם.

מדד התשומות נמצא במצב של שינויים מתמידים ומושפע מאד מהשוק.

אנחנו רואים באופן כללי לאורך השנים היתה עלייה במדד והתייקרות של עלות הבנייה. אך יחד עם זאת העלייה עצמה השתנתה לאורך השנים.

כך למשל, אנו רואים שב-2012 המדד עלה בכ-3.3%, לעומת זאת ב-2019 נרשמה עלייה כללית של 1.1%.

כך שיש עלייה, אך היא מתונה יותר מאשר בשנים קודמות.

הסיבה לכך, היא הוזלה של מחירי הסחורות המשמשות לבנייה של בתי מגורים בשנים האחרונות.

יחד עם זאת נאמר, שאין לדעת כיצד יתנהג השוק ומה המגמה הכללית, בייחוד בימים כמו ימי קורונה.

אז למה בעצם מצמידים את המדד הזה?

הצמדה למדד זה באה על מנת לבטח את הקבלנים מפני עלייה בהוצאות שלהם לבנייה.

בצורה זו, במידה ובשלב מסויים של הבנייה החומרים עולים יותר, העלות מתגלגלת ללקוח והקבלן לא ידרש לשלם את ההפרש מכיסו.

כיצד מדד זה משפיע עלינו כרוכשי דירות?

נתחיל בחלק החשוב- במידה ורכשתם דירה יד שנייה המדד הזה לא חל עליכם.

לעומת זאת, אם אתם רוכשים דירה מקבלן ברוב המקרים העלות תוצמד למדד התשומות.

ההבדל העיקרי בסוג ההצמדה של מדד זה לעומת מדד המחירים לצרכן, הוא שמדד המחירים לצרכן מוצמד לקרן שנשאר לכם לתשלום בבנק ואילו מדד תשומות הבנייה מוצמד לתשלומים שטרם שילמתם לקבלן. כלומר, על החלק שכבר שילמתם, לא תהיה הצמדה נוספת של המדד.

לדוגמה: אם נותר לכם לשלם עוד 1M ש“ח לקבלן והמדד עלה ב1/2% עד למועד התשלןם הבא, תיאלצו לשלם עוד 5,000 ש“ח נוספים לקבלן.

האם ניתן להתחמק מתשלום מדד זה?

באופן עקרוני כן, ויש לכך 2 דרכים עיקריות

1. לנהל משא ומתן עם הקבלן על ההצמדה למדד. רוב הקבלנים בימינו לא יסכימו לכך, כי פשוט אין להם סיבה. יחד עם זאת, זה שווה את הניסיון ואת החיסכון שאולי זה יביא לאורך הבנייה.

2. להקדים תשלומים לקבלן, או אפילו לשלם את כל הסכום מראש כך שההצמדה תהיה באותה נקודת זמן של התשלום. יחד עם זאת, יש לכך השלכות אחרות שתכף ניגע בהם ויותר מכך, ייתכן והקבלן עדיין יצמיד את המדד לסוף הבנייה- משהו שנצטרך לוודא שאינו קורה במידה ואנו מקדימים תשלומים.

מה ההשלכות של התשלום המוקדם?

קודם כל, חשוב לזכור שהבנק לא מתייחס למדד זה כחלק מעלות הבית, לכן במידה ורכשם דירה ב-1M ובסוף הבנייה הבית יעלה עוד 20,000 ש“ח הצמדה למדד זה לא יעניין את הבנק. ולכן, חשוב לזכור לקחת בחשבון את העלות הנוספת הזו בחישוב הכללי שלנו.

במידה ואנחנו רוצים להקדים את התשלומים, צריך לזכור שיש סיכוי שזה עדיין יעלה לנו אותו דבר.

איך זה ייתכן?

פשוט מאד

או שאנחנו משלמים מההון העצמי שלנו, ובמצב זה הכסף שלנו יפסיק לעבוד ולצבור עלייה במידה והוא מושקע.

או שנצטרך כבר להתחיל לשלם את המשכנתה, שמוצמדת לרוב למדדים אחרים שגם הם עשויים לעלות ולהביא אותנו לאותה נקודה.

כמו כן, במידה ואנחנו מתכננים לקחת גרייס על המשכנתה, ואנו מושכים אותה מראש העלויות שלנו יכולות לעלות עקב ההצמדה ובחלק מהמקרים ניאלץ להתחיל ולשלם כבר, דבר שלא בהכרח יתישב עם התכנון שלנו לשלם שכירות באותה התקופה.

לסיכום, מדד התשומות הוא מדד שקיים ונמצא בשימוש נרחב על ידי הקבלנים.

כדי לדעת כמה יעלה לנו לבנות בית בפועל, צריך לקחת את העניין הזה בחשבון והכניס אותו לתכנית הכלכלית שלנו.

שיהיה בהצלחה לכולם בבנייה :)