כמה כסף הבנק ייתן לכם?

אתם הולכים לקחת הלוואה גדולה יותר מכל הלוואה שכנראה לקחתם בעבר ואתם תהיו חייבים לבנק הרבה כסף להרבה שנים.

כשהכל הולך כמו בפנטזיה שלנו, אין שום בעיה. אבל החיים הם לא פנטזיה ויש הרבה נקודות בהן אנו יכולים ליפול. תכנון נכון בשלב זה יכול לחסוך לכם הרבה מאד כאב בהמשך ויגרום לכך שתחקלו הלוואה שתוכלו באמת לעמוד בה.

בשלב זה יש לקחת בחשבון לא רק את גודל ההלואה שאתם רוצים לקחת, אלא גם את משך התהליך ללקיחת ההלואה, יכולת ההחזר החודשית שלכם- עכשיו ובעתיד, רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, התאמת הדירה שתרצו לרכוש לצרכים שלכם, דירוג האשראי שלכם, כמה הון עצמי םנוי יש לכם ומה התכניות שלכם קדימה.

כדי לעשות את זה נכון וכדי שנדע מראש כמה כסף הבנק באמת ייתן לכם על מנת לרכוש את הנכס שאתם רוצים צריך להבין את הדברים הבסיסיים שעליו מתבסס הבנק כשהוא מאשר לכם את המשכנתא.

הנתונים האלו ידועים לכם מראש, ואתם יכולים לעשות חישובים מקדימים כדי לקבל הערכה כללית של מה באמת תוכלו להשיג מבחינה כספית.

מכיוון שאנחנו יודעים שהמשכנתא בנויה מהון עצמי וממימון חיצוני (בנקאי או חוץ בנקאי), נתחיל בלהבין כמה הון עצמי פנוי יש לכם, ולאחר מכן נבין מהו המימון שאתם יכולים להשיג כדי לרכוש נכס.

הלוואת המשכנתא:

המשכנתא תהיה נתונה קודם כל לכמות ההון העצמי שאיתו אתם מגיעים מהבית. ככל שההון יהיה גדול יותר, כך הלוואת המשכנתא יכולה להיות גדולה יותר.

בצורה זו, אם יש לכם הון עצמי של 150,000 ש“ח, תוכלו לקחת משכנתא על 450,000 ש“ח ויעמדו לרשותכם 600,000 ש“ח לרכישת הנכס. אם יש לכם הון עצמי של 300,000 ש“ח, תוכלו לקחת משכנתא של 900,000 ש“ח ויעמודו לרשותכם 1,200,000 ש“ח לרכישת הנכס. וכן הלאה…

אבל כל זה תלוי בעמידה בתנאים של אחוזי המימון כפי שהגדיר בנק ישראל.

מהם אחוזי המימון?

המשמעות של אחוז המימון היא אחוז הכסף שהבנק ילווה לנו מסך שווי הנכס שאנו מתכננים לבנות. אחוז המימון הוא תקרה והעדיפות היא לא להגיע אליה (פירוט על כך במדרגות המימון).

לדירה ראשונה – עד 75% המימון . (25% הון עצמי).

למשפרי דיור (כאלה שיש להם דירה ורוצים אחרת)–עד 70% מימון. (30% הון עצמי).

לדירה שניה או השקעה – עד 50% מימון. ( 50% הון עצמי ).

שימו לב- הבנק לא פראייר והמטרה שלו היא לא לחלק לכם סתם ככה כסף אלא להרוויח על הכסף הזה. לכן, הם בודקים כל לוקח משכנתא בצורה רצינית מאד ומוודאים שאכן הם יקבלו תמורה להלוואה. אחוזי המימון הם רק שלב אחד בבדיקה של נוטל המשכנתא ולכן לא מספיק רק שיהיה לכם הון עצמי נדרש. ככל שהסיכון של הבנק נמוך יותר, כך תהנו מתנאים טובים יותר.

בנוסף לכך, חשוב לזכור:

1. כדי לקחת משכנתא תהיו גם נתונים לבדיקה של יכולת ההחזר החודשי

2. ככל שההון העצמי גבוה יותר, ניתן להקטין את אחוזי המימון ובכך להשיג תנאים טובים יותר

3. הבנק לוקח בחשבון את רמות הסיכון שלו בנוגע לכל משכנתא שהוא מאשר

על כל אלו נפרט עכשיו

יכולת ההחזר החודשית:

אז כמו שציינו בסעיף 1, כדי לקחת משכנתא תהיו נתונים לבדיקה של יכולת ההחזר החודשית שלכם או במילים אחרות כמה נחזיר כל חודש מתוך ההכנסות הפנויות.

כאן צריך להבין שיש את החוק ויש את המציאות. ע“פ החוק לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי עבורה עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של בעל המשכנתא (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נלוות).

במציאות, רק במקרים מיוחדים יאשרו לנו החזר חודשי גבוה של 40% מההכנסה הפנויה.

לרוב, מומלץ ואף במרבית המקרים, לבצע החזר חודשי של שליש מההכנסה הפנויה. זאת על מנת להגן עליכם משינויים שלא בהכרח בשליטתכם (אובדן עבודה, שינויים ברמת ההכנסה, הבאת ילד ראשון/נוסף ועוד).

מהי הכנסה חודשית פנויה?

ההכנסה החודשית הפנויה שלכם מחושבת לפי כמה הכנסות יש לכם בפועל (ממשכורת, מהשקעות, מקצבאות ועוד) פחות כמה הוצאות יש לכם בפועל (תשלום עבור הלוואה אחרת, מזונות, תשלום שכר דירה וכו‘).

• התחייבויות של פחות מ-18 חודשים לא מחושבות כהוצאות קבועות.

מהי מדרגת המימון שלכם?

כפי שציינו מוקדם יותר, אחוז המימון הוא תקרה שמומלץ, ככל שניתן, לא להגיע אליה. הסיבה לכך היא שככל שאחוז המימון שלכם יהיה נמוך יותר, כך תהיה מדרגת המימון נמוכה יותר ותהינו מתנאים טובים יותר. כלומר, ככל שתמנפו פחות את הכסף שלכם, התנאים שתוכלו להשיג מבחינת ריביות לרוב יהיו טובים יותר.

בצורה זו, אם יש לכם 500,000 ש“ח ותרכשו דירה ב-1,000,000 ש“ח תהיו במדרגת המימון השנייה. אם תקחו את אותו הון עצמי ותרכשו דירה ב-2,000,000 ש“ח תהיו במדרגת המימון השלישית. וזאת מכיוון שהבנק לוקח סיכון גבוה יותר, עליו נפרט בהמשך.

מדרגות המימון:

עד 45% מימון – זו הקבוצה הטובה ביותר והיא מקבלת את הריביות הכי הטובות.

במצב כזה הבנק לא מחוייב להשאיר רזרבות ולכן יתן ריביות טובות יותר.

בין 45%-60% מימון – זו הקבוצה הבינונית והיא מקבלת את הריבית הפחות טובה.

במצב זה הבנק מחוייב להשאיר רזרבה של כ-50% ולכן יתמחר את סביבת הריביות כבינונית.

מעל 60% מימון – זו הקבוצה הכי פחות טובה ולכן הריביות בקבוצה זו יהיו היקרות ביותר

(בתוך קבוצה זו ישנה עוד תת-קבוצה של 75% מימון והיא הכי גבוהה שקיימת בשוק ולכן היא

גם מתומחרת יותר יקר מכולן). במצב זה הבנק מחוייב להשאיר רזרבה של 60% (גם אם נמצאים

בחלק התחתון של המדרגה) ולכן מתמחר את הריביות בהתאם לכך.

הסיכון של הבנק:

כפי שציינו פה למעלה, ככל שהסיכון של הבנק גדול יותר כך התנאים שתקבלו יהיו פחות טובים. לכן, חשוב שתבינו כיצד הבנק חושב ומה הסיכון שהוא לוקח כאשר הוא נותן לכם משכנתא.

1. ערך הדירה עצמה: הבנק לוקח בחשבון שיתכן מצב שבו יהיו ירידות מחירים בתחום הנדל“ן. לכן, במידה ולקחנו 75% מימון ועכשיו ערך הדירה שלנו ירד ושווה פחות מסכום המשכנתא שלקחנו. דבר שלא יעודד אותנו לשלם את המשכנתא שכן העלות שלנו גבוהה מהערך עצמו.

2. מימוש מהיר: בשלב שלא עמדנו בתשלומי המשכנתא, נתקענו בקשיים כלכליים כאלה ואחרים, הבנק יכול לממש את זכותו למכירה של הדירה או מה שנקרא מימוש מהיר. במצב כזה יש סיכוי סביר שהדירה תימכר בפחות מערכה האמיתי (כונס נכסים). הבעיה העיקרית היא שבמצב כזה, במידה ולקחנו אחוז מימון גבוה, אחרי הוספת עלויות עורכי דין ועלויות פיגורים, אחוז המימון הריאלי יהיה גבוה יותר מאחוז המימון שלקחנו ובמצב כזה הרווחיות של הבנק תיפגע.

3. הלימות ההון של בנק ישראל: על מנת לצנן את שוק הנדל“ן, הוציא בנק ישראל תקנה אשר מחייבת את הבנקים להשאיר רזרבות של כספים בצד על כל משכנתא שניתנת על ידם. הבעיה העיקרית של הבנק היא שברזרבות האלה אסור לו לגעת לכן ככל שהרזרבה גדולה יותר, הבנק ינסה לחפות על העלות של השארת הכסף בצד באמצעות העלאת הריבית.

לסיכום, כדי להבין כמה כסף הבנק ייתן לכם, קחו את ההון העצמי שפנוי לכם, בדקו כמה הכנסה פנויה יש לכם על מנת להגיע לרמת ההחזר שתוכלו לשלם לבנק כל חודש, בידקו את אחוז המימון שתוכלו לקחת ובאיזה מדרגת מימון אתם נמצאים. כך, תגיעו להחלטה מושכלת בנוגע למשכנתא שאתם לוקחים ותהיו נתונים פחות להפתעות.