בכמה כסף נוכל לרכוש דירה?
שאלה ממש פשוטה כביכול לא? הרבה אנשים יענו עליה כך- בכמה כסף שהבנק ייתן לי.
וזאת תשובה נכונה בסופו של דבר, אבל חלקית מאד. הרי הבנק לא סתם נותן כסף, ואנחנו לא יכולים לבוא אליו ביום בהיר אחד ולהגיד תלווה לי.
או יותר נכון, אנחנו יכולים, ואם יש לנו קצת כסף ויש לנו הכנסה הוא יגיד- הנה קחו קצת.
העניין העיקרי הוא, שהבנק הוא רק חלק קטן מהתהליך הפיננסי שאנחנו צריכים לעשות. הוא לוקח חלק חשוב ומשמעותי, שכן בלעדיו כנראה שלא נוכל לקחת משכנתא, אבל עדיין יש כמה שלבים וכמה שאלות שכדאי שנשאל את עצמנו לפני שאנחנו בכלל ניגשים לבנק, לפני שאנחנו מחפשים את דירת החלומות ובטח ובטח לפני שאנחנו בכלל חותמים על חוזה רכישה של נכס (תאמינו או לא, זה קורה. אנשים עושים טעויות כאלו).
אז מהן השאלות האלו? ומה כדאי שניקח בחשבון עוד לפני שאנחנו ניגשים להוציא משכנתא בבנק?
1. כמה הון עצמי יש לנו?
2. כמה כסף אנחנו מכניסים כל חודש?
3. כמה שכירות אנחנו משלמים היום?
4. איזה הוצאות נוספות יש לנו וצפויות לנו בעתיד?
5. איזה הוצאות נוספות יהיו לנו בעקבות הרכישה?
על שאלות אלו נענה כעת
כמה הון עצמי יש לנו?
הדבר החשוב להבין הוא שללא הון עצמי, בלי שיש לנו משהו (בין אם כי חסכנו, קיבלנו מההורים, לקחנו כהלוואה ועוד.. ) אנחנו לא יכולים לרכוש דירה. בימינו אנחנו שומעים הרבה פרסומים על רכישת דירה ללא הון עצמי. העניין הוא, שאת ההון צריך להשיג איכשהו והוא זה שהופך להון העצמי שלנו. במידה והכסף הוא לא כסף שחסכנו או קיבלנו כמתנה, כנראה שזאת בעצם תהיה התחייבות נוספת שיהיה עלינו לשלם.
את ההון העצמי, לא משנה איך השגנו, הבנק לוקח ומחשב כמה הוא שווה מתוך מה שאנחנו רוצים לקנות. כלומר, לבנקים יש מדרגות של אחוזי מימון, שנקבעו על ידי בנק ישראל שהוא חייב לעמוד בהן וכפועל יוצא מכך, גם אנחנו. כך, במידה ויש לנו הון עצמי של 250,000 ש“ח, נוכל לרכוש דירה ששוויה לא עולה על מיליון ש“ח. כך שההון העצמי שלנו יהווה בעצם 25% משווי הנכס. זאת כמובן במידה וזו דירה ראשונה.
להלן אחוזי המימון:
לדירה ראשונה – עד 75% המימון . (25% הון עצמי).
למשפרי דיור (כאלה שיש להם דירה ורוצים אחרת)–עד 70% מימון. (30% הון עצמי).
לדירה שניה או השקעה – עד 50% מימון. ( 50% הון עצמי ).
למחיר למשתכן- עד 90% מימון (מינימום של 100,000 ש“ח הון עצמי)
כמה כסך אנחנו מכניסים כל חודש?
ההכנסה החודשית שלנו מאד חשובה, כי בלי הכנסה שאנחני יכולים להוכיח, הבנק לא יאפשר לנו לקחת משכנתא. כי אם אין לנו מאיפה להחזיר לבנק, הוא לא רוצה לקחת את הסיכון.
ככל שאנחנו מכניסים יותר, סביר שנוכל להחזיר יותר כל חודש, לחסוך יותר לפני, להשאיר מספיק כסף בצד ליום גשום. אל האמת היא, שלא צריך להכניס הרבה כדי לקחת משכנתא, פשוט צריך לעשות את החישובים המקדימים בצורה נכונה כדי לאפשר לנו החזר חודשי שנוכל לעמוד בו. בנוסף לכך, בנק ישראל הגדיר כי מותר להחזיר רק עד 50% מהשכר במשכנתא, אך במקרים רבים הבנקים לא מאשרים חריגה בהחזר מ30-40%, וזאת בהתאם לחישובי ההכנסות שלנו. כלומר, הבנק מוודא שלא נישאר עם כיסים ריקים מהר, כי הוא רוצה שנצליח להחזיר לו את כל הכסף שאנחנו חייבים לו. בצורה זו, ניקח לדוגמא אישה רווקה עם הכנסה חודשית של 6,000 ש“ח בחודש. 30% מההכנסה שלה הם 1,800 ש“ח. סביר שהבנק לא יאשר יותר מזה. ועל בסיס זה יהיה עליה לבנות את המשכנתא. יש לזה כמובן את החסרונות הברורים, אך זה עדיין אפשרי. כמובן שככל שאנחנו מכניסים יותר, מצבנו יהיה יותר טוב, גם בחיים וגם בלקיחת משכנתא. אך זה לא מה שבהכרח צריך לעצור אותנו.
כמה שכירות אנחנו משלמים היום?
מרבית האנשים, משלמים שכירות. במקומות מבוקשים שכירות גבוהה ובמקומות פחות מבוקשים שכירות נמוכה יותר. אז למה לא להחליף את התשלום של השכירות בתשלום משכנתא?
אם יש לנו היום שכירות של 3,500 ש“ח, אנחנו יודעים שאנחנו יכולים לעמוד בתשלום חודשי של 3,500 ש“ח. זאת אינדיקציה טובה לכמה אנחנו יכולים להחזיר באמת ואנחנו כבר עושים את זה. אז מדוע שלא נשלם עבור משהו שהוא בשבילנו ולא בשביל מישהו אחר?
איזה הוצאות נוספות יש לנו וצפויות לנו בעתיד?
אנשים לפעמים שוכחים שהחיים הם דינמיים והם לוקחים משכנתא בהתבסס רק על המצב שלהם היום. הבעיה היא שיש המון שינויים שקורים לנו במהלך החיים. אנחנו מתחתנים, מולידים ילדים, פתאום יש קייטנות וחוגים, איבדנו את העבודה או חלינו חלילה. אנחנו חייבים לקחת בחשבון שיהיו שינויים, כי הם תמיד יקרו. לכן, חשוב שנעשה חשיבה של מה צפוי לנו בעתיד וכמה כסף פנוי באמת נצטרך ברמה החודשית כדי להצליח לעמוד בהוצאות שלנו ובמשכנתא שלנו.
איזה הוצאות נוספות יהיו לנו בעקבות רכישת נכס?
כמעט תמיד מסתכלים רק על עלות הנכס עצמו ולפי זה עושים את החישובים. גם כאן, זאת טעות. יש המון הוצאות נלוות לרכישת נכס ואנחנו חייבים לקחת אותם בחשבון כשאנחנו מחשבים בכמה כסף אנחנו יכולים לרכוש דירה. הוצאות נוספות קשורות לרישום בטאבו, עו“ד שמלווה את העסקה, ביטוחים ועוד.. ההוצאות האלו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים.
במידה ואנחנו בונים בית, יש עלויות פיתוח, קריטת עצים בשטח במידת הצורך, חיבור לתשתיות ועוד.. אלו יכולות להגיע גם למאות אלפי שקלים.
אם לא ניקח את ההוצאות הנוספות האלו בחשבון כשאנחנו מנסים להבין בכמה ניתן לרכוש את הדירה, אולי לא נצליח לעמוד בהם. הן חייבות להיות חלק מהחישובים.
לסיכום, התכנון הפיננסי שלנו צריך להיות מאד מוקפד. תכנון טוב יכול לעשות לנו הרבה מאד סדר לא רק עכשיו אלא גם בעתיד.
כשאנחנו לוקחים את כל המשתנים בחשבון, כבר יש לנו מושג מה היכולות שלנו, ומתוך כך גם כמה כסף נוכל לקבל במשכנתא. יתרה מכך, אנחנו גם נדע כבר כמה אנחו יכולים לשלם כל חודש ולבנות לפי זה תמהיל שמותאם בדיוק למה שאנחנו צריכים וכך נוכל להשיג את התנאים הטובים ביותר בהתחשב במצבנו.
Comments